定价147.56亿元 中粮地产重组大悦城交易尘埃落定：三亿体育

本文摘要：历时1年半的重组，中粮地产重组大悦城地产的交易再一尘埃落定。

历时1年半的重组，中粮地产重组大悦城地产的交易再一尘埃落定。中粮地产日前发布公告并透露《发售股份出售资产并筹措设施资金暨关联交易实行情况暨追加股份上市报告书》及概要。

根据公告表明，中粮地产并购大悦城地产64.18%的股权，追加股份将于2月26日上市。此外，本次重组的交易对价确认为147.56亿元，由中粮地产以发售股份的方式缴纳本次重组的全部交易对价。本次交易已完成后，中粮地产将持有人大悦城地产大约64.18%普通股股份。对中粮地产而言，重组后大悦城地产将不会为中粮地产流经新的商业地产元素，获释住宅、商业板块统合的协同效应。

此外，中粮地产通过开发型物业的高周转构建现金转往，又能通过持有人型物业带给的长年平稳收益和贬值红利，不利于提高该公司的持续经营能力。对大悦城地产而言，重组后大悦城发展速度将不会更进一步减缓，可以利用中粮地产的资源和大悦城地产在渠道上构建有序。历时近20个月的重组再一步入发售阶段。自2017年7月起，中粮地产对大悦城地产列入重组对象，启动重组；在2018年3月底，中粮地产的重组方案定案；随后在2018年7月的公告中交易价格上调；2018年10月证监会以“资产定价缺少公允”理由将此次交易上诉；2018年11月15日，中粮地产放公告称之为将之后前进重组方案，以发售股份的方式向明毅并购其持有人的大悦城地产91.33亿股普通股股份；2018年12月4日中粮地产发售股份出售资产事项获得无条件通过。

预示着一系列政策的落地，中粮地产顺利重组大悦城，已完成了多业态统合。业务模式多样化意味著业务覆盖面积的区域和首府的项目都会明显减少，若无法将大悦城地产有效地统合现有的管理体系，中粮地产也将面对一定的管理风险。大悦城地产在全国享有多家综合性购物中心，目前购物中心在经过近十年的较慢扩展后，于是以面对结构性不足的情况；同时“互联网+”对商业零售模式的冲击，使购物中心运营压力日益增大。

同时，大悦城地产未来盈利水平不受房地产宏观经济波动、项目开发进展、物业出租及管理收益波动的多种因素影响，特别是在是大悦城地产所持有人的销售型物业建设进展及出售价格等因素将直接影响到大悦城地产未来利润水平，导致大悦城地产盈利水平的波动。结算已完成后，中粮地产将取得大悦城地产91.33亿股普通股股份，沦为大悦城的有限公司股东。这意味著，中粮地产和大悦城持续大约1年半的重组，在资本层面上早已基本已完成。

公告称之为，中粮地产白鱼使用询价方式，向不多达10 名特定投资者发售股份筹措设施资金，筹措设施资金总金额不多达24.26亿元，融资规模不多达中粮持有人大悦城股份的交易价格，且发售股份数量不多达本次交易前中粮地产总股本的20%。随着交易的已完成，中粮地产的前10大股东也发生变化。早前中粮集团以47.27%的股权量占到上市公司大股东的方位，交易后明毅持有人中粮地产53.8%的股权量，中粮集团以21.84%的股权比例位列第二，且明毅为中粮辖下全资企业，因此中粮集团必要及间接持有人发售后总股本的75.64%。

知情人士透漏，中粮地产和大悦城已完成重组后，有可能在近期发布一个新的品牌：“目前业务线上并无过于大变化，却是在内部，中粮地产和大悦城地产有一部分的业务人员本身就顾及两端工作，只是一套班子两个身份。”有行业人士指出，此次重组解决问题了同业竞争问题，资源也可以有所协同，中粮提供项目的能力将协助大悦城扩展，大悦城的商业管理经验也有助统合中粮地产目前所经营的部分商业项目运营。中粮地产和大悦城的发展路径，原本就“骨血连接”。2005年，中粮地产出资8亿借壳浅宝恒在A股上市，并将集团内住宅业务装有在这一平台下。

2010年开始，中粮集团之后著手操作者，将地产、商业、酒店、旅游等业务在香港上市，到2012年，中粮香港以3.622亿元价格并购港股上市的侨福企业，并随后流经141.67亿港元，并在2013年9月将侨福企业之后更名为中粮置地有限公司。2014年，中粮置地将原本托管地的6家综合体项目大悦城并购，并在当年11月将中粮置地有限公司改名为大悦城。自此，中粮集团旗下地产业务构成以住宅居多的的中粮地产和以商业、酒店、综合体居多业的大悦城地产，分属A股和港股两个上市平台。中粮地产董事长周政在2018年中期业绩会上回应，重组可以同时充分发挥两个上市主体在境内外的融资和提供项目的优势，并且构成统一品牌、管理、拿地和融资策略，对双方都是发展机遇，同时随着产权统合，人员调配方面也更为灵活性。

事实上，大悦城近年在内地招拍挂市场极少拿地，而早前由于不会牵涉到关联交易，大悦城和中粮在项目提供方面的合作并不过于多。不过随着重组的了解，在项目层面的合作也有所前进，去年10月中粮以56.7亿元夺下的武汉5宗地块时之后有消息称之为，未来有可能竣工大悦城。

大悦城发布的数据表明，2018年合约销售面积23.1万平方米，销售金额88.83亿元。中粮地产则在1月30日发布了业绩预喜，预计2018年袭港归属于上市公司股东的净利润11亿元—15亿元，同比快速增长16.36%—58.67%。

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